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Information

Nebenkostenübersicht & Widerrufsbelehrung

Gesetzliche Informationen zu Kaufnebenkosten, Provisionshöhen und Rücktrittsrechten gemäß österreichischem Immobilienrecht – Fassung ÖVI 08/2026.

I. Grundlagen der Maklerprovision

§ 6 Abs. 1, 3 und 4; § 7 Abs. 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz

§ 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

§ 6 (3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

§ 6 (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.

Besondere Provisionsvereinbarungen (§ 15 MaklerG)

Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur in gesetzlich definierten Fällen zulässig (§ 15 Abs. 1 Z 1–4 und Abs. 2 Z 1–3 MaklerG). Anm.: Eine solche Vereinbarung ist bei Verbraucher-Maklerverträgen schriftlich zu treffen.

II. Nebenkosten bei Kaufverträgen

  1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung: 3,5 % (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
  2. Grundbucheintragungsgebühr (Eigentumsrecht): 1,1 %
  3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung
  4. Kosten der Immobilienertragsteuer-Berechnung durch den Parteienvertreter
  5. Verfahrenskosten für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
  6. Allfällige Anliegerleistungen, Anschlussgebühren (Strom, Gas, Wasser, Kanal etc.)
  7. Vermittlungsprovision (gesetzliche Höchstprovision gem. ImmMV):
    • Bis EUR 36.336,42: je 4 % von Käufer und Verkäufer zzgl. 20 % USt.
    • EUR 36.336,43 – 48.448,50: je EUR 1.453,46 (Schwellenwertregelung § 12 Abs. 4 ImmMV)
    • Ab EUR 48.448,51: je 3 % von Käufer und Verkäufer zzgl. 20 % USt.

III. Nebenkosten bei Baurechten

  1. Grunderwerbsteuer: Als grundstücksgleiches Recht unterliegt die Einräumung, Verlängerung und Übertragung eines Baurechts der Grunderwerbsteuer. Die Bemessungsgrundlage entspricht dem Grundstückswert bzw. dem Barwert der Bauzinszahlungen (max. 18-facher Jahreswert).
  2. Grundbucheintragungsgebühr: Wie beim Eigentumsrecht nach dem gemeinen Wert (§ 26 Abs. 1 GGG).
  3. Vermittlungsprovision (Höchstprovision bei Baurechten):
    • Baurecht 10–30 Jahre: 3 % des Bauzinses zzgl. USt.
    • Baurecht über 30 Jahre: 2 % des Bauzinses oder Pauschale 3 % von 30 Jahresbauzinsen zzgl. USt. (max. 2 % von 45 Jahresbauzinsen)

IV. Nebenkosten bei Hypothekardarlehen

  1. Grundbucheintragungsgebühr: 1,2 %
  2. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung: 0,6 %
  3. Kosten der Schuldurkunde nach Urkundenerrichtertarif
  4. Barauslagen für Beglaubigungen
  5. Kosten der Schätzung laut Sachverständigentarif
  6. Vermittlungsprovision: Max. 2 % der Darlehenssumme (im Zusammenhang mit § 15 Abs. 1 ImmMV), sonst max. 5 %

V. Energieausweis (EAVG 2012 i. d. F. EAVG-Novelle 2023)

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer vor Abgabe der Vertragserklärung einen max. zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Diese Vorlagepflicht trifft bei Kauf auch den beauftragten Makler. Verstöße können mit Verwaltungsstrafen bis EUR 1.450,– geahndet werden.

Pflichtangaben in Inseraten

Neue Energieausweise (Ausweis nach EAVG-Novelle 2023): In Inseraten sind anzugeben:
  • EEB – Endenergiebedarf in kWh/(m²·a)
  • Gesamtenergieeffizienzklasse – z. B. „C fossil" oder „B"
Ältere Energieausweise (Ausweis nach EAVG 2012, vor Novelle): Die bisherigen Angaben bleiben gültig und sind in Inseraten weiter zu verwenden:
  • HWB – Heizwärmebedarf in kWh/(m²·a)
  • fGEE – Gesamtenergieeffizienzfaktor

VI. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung (Immobilienertragsteuer)

Steuerverfangene Immobilien (Anschaffung ab 01.04.2002)

30 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis).

Altfälle (Anschaffung vor 01.04.2002)

4,2 % vom Veräußerungserlös (bzw. 18 % bei Umwidmung seit 01.01.1988). Über Antrag ist Besteuerung des tatsächlichen Gewinns mit 30 % möglich.

Befreiungen

Hauptwohnsitzbefreiung: Mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz bis zur Veräußerung, oder 5 Jahre Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung.

Selbst erstellte Gebäude: Keine Nutzung zur Einkunftserzielung aus V&V in den letzten 10 Jahren.

VII. Rücktrittsrechte

1. Rücktritt vom Maklervertrag gem. § 11 FAGG

Bei Abschluss des Maklervertrags über Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume kann der Verbraucher binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Die Frist beginnt bei Dienstleistungsverträgen mit dem Tag des Vertragsabschlusses.

Hat der Verbraucher ausdrücklich verlangt, dass der Makler vor Ablauf der 14-tägigen Frist mit der Erfüllung beginnt (§ 10 FAGG), und ist die Dienstleistung vollständig erbracht, verliert er sein Rücktrittsrecht (§ 18 Abs. 1 FAGG). Im Falle eines Rücktritts nach Beginn der Leistungserbringung hat der Verbraucher einen anteiligen Betrag für bereits erbrachte Leistungen zu zahlen (§ 16 FAGG).

2. Rücktritt vom Immobiliengeschäft gem. § 30a KSchG

Binnen einer Woche ab erstmaliger Besichtigung, wenn der Verbraucher seine Vertragserklärung am Tag der Besichtigung abgegeben hat und die Immobilie dem dringenden Wohnbedürfnis dienen soll. Fristbeginn: Erhalt der Zweitschrift inkl. Rücktrittsbelehrung.

3. Rücktritt bei Haustürgeschäften gem. § 3 KSchG

Binnen 14 Tagen, wenn der Vertrag nicht in Geschäftsräumen des Unternehmers und nicht auf Initiative des Verbrauchers zustande kam (subsidiär zu FAGG).

4. Rücktritt bei Nichteintritt wesentlicher Umstände gem. § 3a KSchG

Binnen einer Woche ab Erkennbarkeit, wenn maßgebliche Umstände (Drittmitwirkung, Steuervorteile, Förderung, Kredit) nicht oder erheblich geringer eingetreten sind.

VIII. Muster-Widerrufsformular (gem. Anhang I BGBl. I 2014/33)

WIDERRUFSFORMULAR

Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden es zurück an:

VIVATO GmbH
Florianigasse 24, 1080 Wien
Hofgasse 7, 4020 Linz
office@vivato.at

Hiermit widerrufe(n) ich / wir den von mir / uns abgeschlossenen Vertrag über die Erbringung der folgenden Dienstleistung (Immobilienvermittlung):


Bestellt / erhalten am: ___________________________


Name(n) des/der Verbraucher(s): ___________________________


Anschrift des/der Verbraucher(s): ___________________________


Datum: _______________   Unterschrift: ___________________________

ÖVI-Form Nr. 13K / 08 / 2026

I. Erstauftraggeberprinzip bei Wohnungsmietverträgen

Ab 01.07.2023 gilt das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen: Wurde der Makler zunächst vom Vermieter oder einem von diesem Berechtigten beauftragt, kann er nur mit diesem eine Provision vereinbaren – nicht mit dem Wohnungssuchenden. Der Makler erklärt in diesem Fall gem. § 17 MaklerG, ausschließlich für den Vermieter tätig zu sein.

II. Provisionspflichtiger Suchauftrag

Eine Provisionsvereinbarung mit dem Wohnungssuchenden ist nur wirksam, wenn dieser den Makler als erster Auftraggeber mit der Vermittlung beauftragt. Diese Vereinbarung ist jedoch unwirksam, wenn:

  • Vermieter/Verwalter am Maklerunternehmen beteiligt sind oder dieses beeinflussen können (und umgekehrt),
  • der Makler die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters bereits inseriert oder beworben hat,
  • der Vermieter den Maklervertragsabschluss absichtlich unterlassen hat, um den Suchenden provisionspflichtig zu machen.

III. Provisionshöhen bei Mietvermittlung

Wohnungen (MRG-Anwendung)

Vermieterseite: max. 2 Bruttomonatsmieten zzgl. 20 % USt.

Mieterseite (nur bei Suchauftrag): max. 2 Bruttomonatsmieten zzgl. 20 % USt.

Unter dem MRG: bei Befristungen von unter 3 Jahren max. 1 Bruttomonatsmiete.

Geschäftsräume / Nicht-MRG-Objekte

Bei einer Miet-/Pachtdauer bis 3 Jahre: max. 3 Bruttomonatsmieten zzgl. USt.

Bei einer Miet-/Pachtdauer von mehr als 3 Jahren: max. 3 Bruttomonatsmieten zzgl. USt.

Pachtverträge

Bis zu 3 % des auf die Pachtdauer (max. 3 Jahre) entfallenden Pachtzinses zzgl. USt., mindestens jedoch 3 Bruttomonatspachtzinse zzgl. USt.

IV. Gesetzliche Grundlagen (Auswahl)

§ 17a MaklerG – Vermittlung von Wohnungsmietverträgen

(1) Wenn ein Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter im eigenen Namen als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, kann der Immobilienmakler nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren.

(2) Mit einem Wohnungssuchenden kann ein Immobilienmakler nur dann eine Provision vereinbaren, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung beauftragt hat.

§ 6 MaklerG – Provisionsanspruch

Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision verpflichtet, wenn das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Der Anspruch entsteht mit Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts (§ 7 MaklerG).

V. Energieausweis bei Mietverhältnissen

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter vor Abgabe der Vertragserklärung einen max. zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Die Pflichtangaben in Inseraten entsprechen dem unter Kauf beschriebenen Schema (EEB + Gesamtenergieeffizienzklasse für neue Ausweise, HWB + fGEE für ältere Ausweise).

VI. Rücktrittsrechte (analog Kauf)

Die unter Kauf/Verkauf angeführten Rücktrittsrechte gem. § 11 FAGG, § 3 KSchG und § 3a KSchG gelten sinngemäß auch für Miet-/Pachtvermittlungsverträge. Bitte beachten Sie die Ausführungen im Reiter Kauf · Verkauf · Baurecht.

VII. Muster-Widerrufsformular

WIDERRUFSFORMULAR

Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden es zurück an:

VIVATO GmbH
Florianigasse 24, 1080 Wien
Hofgasse 7, 4020 Linz
office@vivato.at

Hiermit widerrufe(n) ich / wir den von mir / uns abgeschlossenen Vermittlungsvertrag (Miet-/Pachtvermittlung):


Bestellt / erhalten am: ___________________________


Name(n) des/der Verbraucher(s): ___________________________


Anschrift: ___________________________


Datum: _______________   Unterschrift: ___________________________

ÖVI-Form Nr. 13M / 08 / 2026